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安邦理性看待城市的容积率管理

发布时间:2021-01-21 14:31:32 阅读: 来源:金属盖厂家

安邦:理性看待城市的容积率管理

容积率完全有条件成为政府调控城市科学开发和可持续建设的一把利器,打造立体城市提升容积率不失为提高城市空间利用率的一种有效方法,但不能以环境质量为代价来一味地提高容积率,而是应该把土地的综合利用与建筑高层化相结合,以城市空间战略布局来规范城市空间开发,这是保持城市良性发展的关键

当前,我国新型城镇化面临严重的土地供需缺口,而在另一方面则是土地利用普通的低效、闲置,众多新城新区的容积率很低。国土资源部副部长胡存智指出,目前我国大多数的新城新区平均容积率都在0.8-1.2,很少超过1.5。从长远来看这样的发展模式是不可持续的,极大地浪费了资金和稀缺的土地资源。全国391个新城新区中,规划面积已经占到整个城市面积的23.5%。其中1/3已经超出土地利用总体规划划定的边界,需要占用大量的耕地。这些耕地实际上既是重要的生产基地,也是重要的生态环境,所以这样的发展对生态环境和农业发展构成挑战。同样,北京大学国家发展研究院教授周其仁也认为,“城镇化的转型是躲不过的。”过去城镇化过程中积累的债务成为今后要解决的一个问题,所以未来的城镇化很可能是从扩张变成紧凑型的。

为解决这一问题,胡存智指出必须大力地推动立体综合开发的节地模式。立体城市的发展目标就是建设紧凑型的高就业、高福利、低成本、可持续的理想城市。解决目前城市发展中资源以及城市病等各种各样问题,打造紧凑型的可持续发展的城市。根据目前推出的紧凑型的城市的设计以及建设方案,计划用5到7年时间在一平方公里的土地上建设600万平方米的建筑,可以消纳8万人口。胡存智介绍说,立体城市目前正在建设开发之中,和传统的城市相比,只需要使用平时一般方式的1/7的土地,但是可以节约将近60%用水,节约40%的能耗和60%的碳排放,并且减少城市垃圾,真正建设成为园林城市。推动立体城市建设关键在于提升城市容积率,按照国土部去年的要求,到2020年,单位固定资产投资建设用地面积下降80%,城市新区平均容积率比现城区提高30%以上。数据显示,纽约CBD的住宅容积率高达5-10,新加坡的CBD容积率达到6,首尔达到10以上,相比之下,中国很多城市主城区容积率仍远低于这一标准,提升空间仍然较大。

容积率是城市空间开发中的关键指标,安邦咨询(ANBOUND)城市研究团队过去对此问题做过专门的研究。国土部官员的这番表态,对未来的城镇化方式可能会产生不小的影响。在我们看来,提升城市容积率、节约土地的总体方向没有错,可以使过去的空间浪费得到纠正。不过,如果只是基于提高容积率来出台政策、管理城市,也会遇到很多问题。总结过去城镇化中的问题应该看到,“土地经济”和“土地财政”是新城容积率过低的根源之一。由于地方要获得土地出让金,因此有积极性去出让土地,但对于容积率的高低,城市管理当局并不那么在意,监管和控制也并不严格,先立项、再调整容积率的现象经常发生。我们要强调的是,如果不改变土地财政机制,不强调城市规划的重要性和强制性,只通过容积率进行管理估计会有难度。

更为重要的是,城市建设的容积率并非越高越好,容积率的变化必须考虑城市环境问题。容积率提升与城市环境之间往往呈现出负相关。在开发范围内的容积率越高,居民密度越高,绿地等公共空间比例就会越少,城市生态环境和居住环境质量将呈下降趋势。因此,不能以环境质量为代价来一味地提高容积率。否则,开发商通常都希望提升容积率,多盖多卖,如果现在拿到国土部的政策当令箭,随意提升项目容积率,则很可能是以牺牲城市居民生活质量为代价的。此外,合理容积率的确定应该根据具体城市、具体区域和具体地块的用途来因地制宜,并考虑发展趋势的前提下,遵循弹性空间上下限的原则来进行。城市整体的“规划容积率”与具体的“项目容积率”是有差别的,需要加以区分。说白了,容积率管理必须以合理的规划为前提,否则难以对复杂的城市系统发挥作用。

容积率完全有条件成为政府调控城市科学开发和可持续建设的一把利器,打造立体城市提升容积率不失为提高城市空间利用率的一种有效方法,但不能以环境质量为代价来一味地提高容积率,而是应该把土地的综合利用与建筑高层化相结合,以城市空间战略布局来规范城市空间开发,这是保持城市良性发展的关键。

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